tornar
  • Informació al dia - Gener de 2017

    PUBLICAT: 20 · 01 · 2017 Dret Civil, patrimonial i immobiliari

    LES CLÀUSULES SÒL EN ELS PRÉSTECS HIPOTECARIS I ELS EFECTES DE LA SEVA POSSIBLE NUL.LITAT

    Què és la clàusula sòl?

    Quan parlem de clàusula sòl o terra en un préstec hipotecari, ens estem referint a una clàusula contractual que es troba dins l’escriptura de la hipoteca que hem firmat, que estableix un tipus d’interès mínim pel càlcul de les quotes del préstec. En aquest sentit, encara que tinguem pactat un interès variable (normalment calculat amb un diferencial per sobre de l’Euríbor) i aquest tingui una evolució a la baixa, la clàusula sòl impedirà que els interessos aplicats puguin ser inferiors a l’interès mínim que ha previst. Així, la clàusula ha actuat durant els últims anys com a barrera o topall  que ha impedit rebaixar l’import de la hipoteca que es paga cada mes a l’entitat bancària.

    Com actua en el càlcul de les quotes hipotecàries?

     A títol d’exemple, si signem un préstec hipotecari per un import de 180.000,00€ a 30 anys amb el tipus d’interès variable a aplicar d’EURIBOR + 1%, però amb una clàusula sòl que estableix que l’interès a aplicar no estarà mai per sota del 3%, i si tenim en compte que actualment l’EURIBOR està situat a l’entorn del -0,080%, això significarà que la quota hipotecària mensual que ens aplicarà el banc serà clarament superior a la que resultaria de no existir aquella clàusula:

    o   Quota mensual amb l’interès variable (EURIBOR + 1% = 0,92 %): 572,36€.

    o   Quota mensual amb la clàusula sòl (interès del 3%) que ens aplicarà el banc: 758,89€.

     Què ha dit la jurisprudència?

    Doncs bé, la Sentència dictada per la Sala Primera del Tribunal Suprem de data 9 de maig de 2013 (confirmada per la Sentència de 25 de març de 2015) va establir que la inclusió de les clàusules sòl en els préstecs hipotecaris no és il·lícita, però declara la seva nul·litat quan no s’hagi informat al consumidor (persona física) de manera clara, destacada i comprensible. Ara bé, el Tribunal Suprem va considerar que la nul·litat de la clàusula només obligava a les entitats bancàries a la devolució de les quantitats percebudes de més a comptar del 9 de maig de 2013 (data de la primera sentència).

    No obstant, recentment el Tribunal de Justícia de la Unió Europea, en una Sentència de 21 de desembre de 2016, rectifica el criteri anterior del Tribunal Suprem respecte a la limitació de les quantitats a retornar com a conseqüència d’una clàusula de sòl nul·la, i estableix que s’han de retornar els interessos cobrats de més des del moment en què es va començar a aplicar la clàusula (que pot ser de molt abans del 9 de maig de 2013).

     Així les coses, actualment és possible instar la nul·litat de la clàusula sòl i la devolució de TOTES les quantitats pagades de més com a conseqüència de la seva aplicació, i per això els oferim des de Ribas Àlvarez els nostres serveis professionals per tal de realitzar un primer estudi gratuït del seu cas concret i així valorar les accions a emprendre.

    Joan Vidal i Vidal
    Advocat